Tapu iptal ve tescil davası nedir?

Tapu sicili güvenilir bir kayıt sistemi olsa da, her tescil hukuka uygun yapılmış olmayabilir. Taşınmazın hukuka aykırı biçimde başkası adına geçtiği durumlarda, gerçek hak sahibi tapu iptal ve tescil davası açarak kaydın düzeltilmesini isteyebilir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Bu dava, tapu kaydının geçersiz bir işleme dayandığı iddiasıyla kaydın iptalini ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescilini isteme davasıdır. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır; bu yetki kesindir.

Hangi Durumlarda Açılır?

• Muris muvazaası: Mirasbırakan, mirasçılarından mal kaçırmak için gerçekte bağış olan bir devri satış gibi göstermişse, mirasçılar mirasbırakanın ölümünden sonra davayı açabilir.
• Ehliyetsizlik: Devri yapan kişi, işlem sırasında akıl hastalığı ya da benzeri nedenle fiil ehliyetinden yoksunsa, işlem geçersizdir.
• Sahte belge veya vekâletname: Tapunun sahte vekâletname, sahte kimlik ya da yetkisiz işlemle devredilmesi halinde dava açılabilir.
• Hata, hile, korkutma: Satıcı yanıltılarak ya da tehdit edilerek devir yaptırıldıysa, irade sakatlığı sebebiyle iptal istenebilir.
• Satış vaadinin yerine getirilmemesi: Taşınmazı satmayı noterde vaat eden kişi, tapuyu devretmiyorsa, tescil davası açılabilir.

Süre Var mı?

Dava türüne göre değişir. Muris muvazaasına dayalı davalarda, kural olarak zamanaşımı ya da hak düşürücü süre uygulanmaz. Hata, hile ve korkutma gibi irade sakatlıklarında ise, durumu öğrendikten sonra bir yıl içinde hareket etmek gerekir. Bu nedenle haksızlığı fark eder etmez avukata danışmak önemlidir.

Dava Sürerken Taşınmazı Korumak

Dava açıldığında, taşınmazın üçüncü kişiye satılmasını önlemek için ihtiyati tedbir talep edilebilir ve tapu kaydına şerh konulabilir. Aksi halde, iyi niyetli bir üçüncü kişi taşınmazı devralırsa, onun hakkı korunabilir ve davanın seyri zorlaşabilir.

Hangi Deliller Önemlidir?

• Tapu kayıtları ve devre ilişkin resmî belgeler
• Vekâletname, noter kayıtları
• Banka dekontları (gerçek bir ödeme yapılıp yapılmadığını gösterir)
• Tanık beyanları, sağlık raporları
• Mahkemece yaptırılacak keşif ve bilirkişi incelemesi

En Sık Yapılan Hatalar

Haksızlığı fark ettikten sonra dava açmayı geciktirmek, ihtiyati tedbir talep etmemek, delilleri toplamadan davaya girmek ve davayı yanlış mahkemede açmak, bu davalarda en sık karşılaşılan hatalardır.